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Դ:δ֪:admin ʱ:2023-02-25 18:59 :

房产税征收为€么迟迟不能落地,难点在哪里?

在中国,房产税从逻辑上是讲不通的?/p>

€般来说,税收只能对两种东西收税,要么是这个东西流通的过程中产生了增€(比如增€税),要么是这个东西可以为你所有,比如你买车交个车船税、买烟交个消费税也是合理的€?/p>

但是,因为土地本身是公有的,普€人有的只是土地的使用权,从来就没有对使用权交税的说法€?/p>

这就比如你租个房,就算要交税,交税的也应该是你的房东而不是你—€尽管房东可以把税加到房租里,但说到底这税也是该他交,€不是税″来找你收?/p>

谁都知道,房产的价€说到底就是土地的价值€北?0万一平的房子,质量真不见的有十八线小县城五千€平的房子好,但就因为在北京,他能卖出十万?/p>

既然我不用有土地,有的只是土地的使用权,那我€要对使用权付费吗?/p>

解决这个矛盾,回顾一下历史也能找到答案€当年孙中山的施政纲要中就有非常重要的一条€€平均地权€简单来说,孙中山认为一个地方地价的提升是全社会共同努力的结果,地主在这个过程中并没有付出劳动,€以不应享有地价上涨的利润。在具体的操作上,孙中山主张应当由地主自报地价,然后由政府按?%的费率来收税。其因工业,商业,交通业发展而增加的利益应该归之于社会,为全民共享€?/p>

在转进台湾后,为了缓和社会矛盾,蒋介石把平均地权这一招玩的很不错。到今天,台湾仍然在收所谓的“地价税”€但台湾地价税的逻辑是这样的—€它是按照地价来收税并设定免征额的,而不是按照人口€?/p>

好比如说,现在很多说€征房产税要人均免?0平米或几套以下免征的,这就是按照人口或房产数量的逻辑,但这样肯定会存在一个问题€就是假如我有三套房,一套市中心的大平层,价?000万,两套小县城的房子价€?00万,那你要跟我收税,?00%会把大城市的那套作为免征的对″吧?

那你要说,每人只能有€套,那大不了我就把县城的两套卖了,然后再买位置更好€价格更高的房子,这样我住的更好了€房子更贵了,反而还不用交税了,那收房产税的意义何在?/p>

而台湾的操作相对就合理一些€它是先根据€个地区的地价核算出一个平均地价,然后设置€个免征点。在这个基础上,再根据地价及你自己申报的价格来‘定税率€?/p>

拿北京举例,假设官方认定的北京的免征地价?万元,以此往上地价每上涨1万元税率?‰,那么你住的地区房价是2万元,你的房子是100平米,就€要交100万X5‰,?000元€以此类推,如果你住的地方房价是10万元,那你就要交4.5%的税,也就是100平的房子要交差不?0万左右€?/p>

这个按照地价来收税,相对合理的地方在于两点:

首先,决定房价的的根本还是地价€市中心的房子贵,主要还是地贵,€以对土地收税远比对房子收税合理;

其次,对土地设定免征额,要比根据人头、套数等设定免征额更便于操作,反正只要房子在这片地上,我不管房主是谁、有几口人,我都照样收税?/p>

当然,台湾的地价税体系比较复杂,我这肯定解释的有偏差。但大体上,你只要理解台湾的“房产税”是以地价为标准进行核收的就可以了€?/p>

而台湾收税的逻辑,也还是土地归个人所有,€以可以收地价税€我觉得这个更合理一些€?/p>

当下中国收房产税的难点,在于过去土地财政已经通过预先收进城税的方式拉高了房价,在收税的操作上就陷入了进€€两难的境地:

首先,如果按照房价征税不设免征额,那么在全国房价均价已经近万的今天,按照1%收取,一套房屋的房产税就得要将近1万块,这对于大多数家庭来说压力是很大的;

其次,如果设定了免征额或者免征套数,那么繁琐的核验流程,不仅会增加税收的成本,同时也会€成税源的枯竭€?/p>

这下面很多阴谋论者动不动就拿€么很多手里有几十套房的公″不愿意推进改革说事,这其实根本就不叫事€真正的难题,还是在于设了免征额或套数,收上来的税可能还抵不过税收成本€€不设免征额或免征套数,又会对购房€€成比较大的压力?/p>

在这个前提下,我比较赞同学习€下台湾的经验变房产税为地价税。那台湾的地价税能收到多高呢?/p>

按照2016年的数据,台北市的地价税约为每户5000多元(新台币,兑换人民币汇率约为4.5?),新北?400元,高雄1400元€在房价方面,台北市的房价高于厦门,约为五六万人民币左右。对照这个数字来看,台北市每?000多人民币的地价税,也并不算高,属于是大多数人都能负担的起的程度€?/p>

更重要的€点是,如果变为地价税,在法理上就能讲得€了。你的房子贵,原因不在于房子有多好,而在于你占了这块地€既然你占了这块地,不管这土地是是私有还是公有,你都要为此€付费€€按照孙中山“涨价归公€的逻辑,你的房子超出了平均单价,必然也是享受到了€涨价€带来的收益,为此€缴€些累进税,也合情合理。更不用说征收地价税还避免了因为免征人数、免征面积€免征套数等各种复杂的计算€带来的税收成本的飙升€?/p>

我想高层未必没有考虑过地价税的收税方案€但也许这可能是由于政治原因(毕竟是对岸的政策),也有可能是其他原因,所以还是偏向于收房产税。但偏偏在土地在整模式下,预收了70年的“进城税”已经把房价推得太高,纯粹按照房产价格征税已经很难落地,而设定免征额、免征套数又完全没有价€€?/p>

而且,如之前€说,如果你真的设定了免征面积,还要€虑其它问题。比如,我原本在三线城市?0套房,价?000万,你要真规定说人均60平米免征,那我肯定毫不犹豫卖了到€线城市换大平层€反正,我就€套房,虽然很贵,可也是一套房?/p>

这样不仅会推高一线城市的房价,还会加速很多地方的衰落,让€€要房产税的地方收不到房产税€?/p>

要清楚的是,房产税与其他税种的不同在于房产税是直接税。要是消费税、增值税这些,你搞个转移支付,普通人也不知道啥€但房产税这东西,我明明交了税,但周围的基建€塌糊涂,普€人肯定是有想法的€也就是说,这玩意儿完全就是个本地税,你没法搞转移支付,这样€来,那些穷地方本来就收不上几个钱,更″力搞基建,地区的生活水平与一线城市的差距只会越拉越大?/p>

至于说欧美的房产税,这个中国真学不来—€如前面€说,我们已经通过进城税推高了房价,再按照房价收房产税就真的挺坑的了€即便你把房产税的税率定得很低€€比?‰,?00万的房子也要?000块钱。对很多居住在市区€破小的人来说,他们的收入其实并不高,只不过是因为早年间买房买得早或单位分的房才住了这么贵的房子?000块钱已经是一个很高的税率了€€至少比台北1000多块的地价税是贵多了?/p>

如果按照地价税累进征收,还有€个好处,那就是价格自报可以直接锚定房屋指导价。还是拿北京举例子,假设我住的房子市?0万一平米,一?00平米的房?000万€那么,如果我按?5万一平米报价,固然可以少缴税,但同时我如果出售的话,银行也只能按15万放贷€但如果我报?5万,买家可以多贷款,但我也必须得多缴税€并且,政府还可以加€个规定,就是房屋每年的报价增加区间不能超过一定幅度(比如10%),以防有人之前年年报低价少缴税,然后准备买房之前再突然增加报价?/p>

总的来说,我认为用地价税来取代房产税不管在税收的逻辑还是操作的便捷€上都更好,累进税率也可以很好的解决富裕阶层和普通人因房产价值过大€在同一税率下出现的税收不公平€(当然了,因为房产税是直接税,富人区收的税更高,基建和服务也会更好,这€点也别眼馋)也许未来我们也可以采取地价税的税收€辑但不叫地价税,但总之这也许才是房产税落地比较可行的实现方案之€?/p>